Nghiên cứu phương pháp định giá bất động sản trong xu hướng toàn cầu hóa của thị trường bất động sản ở Việt Nam

18/02/2020 16:44

1. Đặt vấn đề

Toàn cầu hóa, cùng với sự phát triển của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 đã làm thay đổi căn bản thị trường bất động sản toàn cầu và thị trường bất động sản Việt Nam cũng không nằm ngoài xu thế này. Quản lý thị trường bất động sản là một trong bốn hoạt động chủ yếu để tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường của nền kinh tế Việt Nam. Nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của nền kinh tế đó là sự phát triển và hội nhập của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản của Việt Nam trong những năm qua đã đạt được sự tăng trưởng và phát triển vượt bậc, sự tăng trưởng về các nguồn vốn từ các thành phần kinh tế khác nhau được đưa vào thị trường bất động sản, sự đa dạng về các loại hình bất động sản trên thị trường, sự tăng trưởng về khối lượng các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, trong sự hội nhập và toàn cầu hóa của nền kinh tế hiện nay, thị trường bất động sản cũng cần được hoàn thiện để đáp ứng tốt nhất các yêu cầu về toàn cầu hóa thị trường bất động sản phù hợp với yêu cầu hội nhập là một trong những nội dung quan trọng cần được nghiên cứu làm rõ trong bối cảnh cụ thể của thị trường bất động sản ở Việt Nam. 

 

2. Nội dung

2.1. Những lý luận chung về định giá bất động sản trong xu hướng toàn cầu hóa thị trường bất động sản

Toàn cầu hóa thị trường bất động sản là quá trình hợp nhất thị trường bất động sản trên phạm vi toàn cầu, thị trường bất động sản của quốc gia riêng biệt và đặc thù đang hội nhập dần, hình thành thị trường bất động sản tạo ra các mối liên kết và trao đổi ngày càng tăng trên thị trường bất động sản giữa các quốc gia, việc xây dựng các định chế đầu tư và thương mại trong lĩnh vực bất động sản giữa cá quốc gia và tạo ra những cơ hội và thách thức trên thị trường. Toàn cầu hóa đã tạo ra sự thay đổi căn bản trong các hoạt động trên thị trường bất động sản, làm thay đổi tính chất và vị trí của thị trường bất động sản ở Việt Nam. Trước đây, thị trường bất động sản chỉ mang tính quốc gia thì hiện nay thị trường đã mang tính quốc tế, thị trường BĐS ở nước ta bị cuốn hút và trở thành một bộ phận phụ thuộc của nền kinh tế thế giới, sự ảnh hưởng của toàn cầu hóa đến thị trường BĐS ở nước ta được thể hiện ở một số yếu tố như: nguồn vốn đầu tư vào các dự án BĐS, sự đa dạng hóa các loại hình BĐS trên thị trường, ứng dụng công nghệ mới trong hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS…đặc biệt là việc nghiên cứu chu kỳ của sản phẩm và định giá bất động sản có tính đén sự ảnh hưởng trên phạm vi toàn cầu. 

Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, đó là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Việc định giá BĐS sẽ trở nên phức tạp hơn trong xu hướng toàn cầu hóa thị trường bất động sản hiện nay, do đó cần có những nghiên cứu khao học để áp dụng phương pháp định giá phù hợp với từng loại hình bất động sản, nhằm đảm bảo tính chính xác trong việc định giá BĐS.

- Những đặc trưng cơ bản của định giá bất động sản

+ Định giá là công việc ước tính giá của BĐS: Ước tính về giá trị các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

+ Định giá BĐS là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn cao, phương pháp định giá dựa trên các cơ sở khoa học.

+ Giá trị của BĐS được tính bằng tiền (đồng tiền trong nước và đồng tiền quốc tế).

+ Giá trị của BĐS được xác định tại một thời điểm cụ thể

+ Giá trị của BĐS được xác định cho một mục đích nhất định

+ Giá trị của BĐS được xác định dựa vào chu kỳ sản phẩm BĐS ở trong nước và ngoài nước. Ngoài ra, giá trị của BĐS còn được xác định dựa vào giá trị đầu tư vào BĐS ở thị trường trong và ngoài nước.

+ Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp khi định giá (tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng bất động sản, tiêu chuẩn kỹ thuật của BĐS) liên quan nhiều đến thị trường đặc biệt là chu kỳ sản phẩm.

- Những nguyên tắc định giá bất động sản

+ Các nguyên tắc dựa trên quan điểm của chủ sở hữu về tính hữu ích của bất động sản được định giá (nguyên tắc dựa trên tính có ích, tính có thể thay thế và chi phí cơ hội)

+ Nguyên tắc căn cứ vào các tính chất vận hành của đối tượng bất động sản được định giá (nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc thu nhập còn lại, nguyên tắc phù hợp thị trường).

+ Nguyên tắc do ảnh hưởng của môi trường bất động sản, thị trường bất động sản (nguyên tắc cung và cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng nguyên tắc cạnh tranh và nguyên tắc phụ thuộc các yếu tố bên ngoài).

+ Nguyên tắc của việc sử dụng hiệu quả bất động sản được định giá

- Mối quan hệ giữa định giá bất động sản và thị trường bất động sản

Định giá bất động sản liên quan đến các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản như mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và đền bù…mối quan hệ đó được thể hiện thông qua:

+ Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi ro tạo điều kiện cho việc giao dịch, thỏa thuận mua bán bất động sản diễ ra thuận lợi.

+ Định giá bất động sản giúp cho các ngân hàng, các tổ chức tín dụng có căn cứ để thực hiện cho vay bằng thế chấp tài sản là các bất động sản

+ Định giá bất động sản giúp các doanh nghiệp định giá được tài sản của doanh nghiệp, qua đó định giá được doanh nghiệp để doanh nghiệp có thể tiến hành mua, bán , sáp nhjap, cổ phần hóa, chuyển đổi doanh nghiệp trên thị trường.

+ Định giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế BĐS, lệ phí dịch vụ và tiền thu từ bán các BĐS của Nhà nước đảm bảo công bằng, hợp lý.

2.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong xu hướng toàn cầu hóa hiện nay

Định giá bất động sản là hoạt động trọng tâm trong kinh doanh bất động sản. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS thông thường liên quan đến: xu hướng xã hội, hiện trạng nền kinh tế, các biện pháp điều tiết của Nhà nước và các yếu tố của thị trường đặc biệt là tác động của nền kinh tế thế giới đối với thị trường BĐS trong nước. Tác động của các yếu tố kể trên sẽ quyết định giá trị thị trường của các bất động sản. Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản theo các dạng bất động sản khác nhau, giúp cho việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với từng loại bất động sản trên thị trường.

- Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản thương mại - giải trí

+ Các quyền đối với bất động sản thương mại, được chuyển giao theo các giao dịch (quyền sở hữu hoặc quyền thuê, thời hạn và các điều kiện của hợp đồng thuê, tính chất sở hữu đối với khu đất xây dựng…)

+ Vị trí công trình (đẳng cấp của khu vực, mức sống và sức mua của người dân, môi trường xung quanh và sự phát triển hạ tầng cơ sở xung quanh, khả năng tiếp cận của công trình với giao thông và đi bộ, chất lượng môi trường…)

+ Các đặc điểm hữu hình và kỹ thuật của công trình (các đặc tính thẩm mỹ, kỹ thuật của công trình, vật liệu của các kết cấu chính, có sẵn các tiện ích; diện tích công trình, mật độ xây dựng, hệ thống phòng cháy chữa cháy…)

+ Hiện trạng thị trường tại thời điểm giao dịch (suy thoái/phục hồi, tích cực, giá thay đổi theo thời gian, sự khác biệt của giá chào bán, giá giao dịch)

+ Dịch vụ và các yếu tố bổ sung khác (có bãi đỗ xe và tiện nghị của nó, khả năng đảm bảo thông tin liên lạc và các dịch vụ viễn thông; hiện trạng hệ thống an ninh, cơ hội tổ chức cho thuê lại, mở rộng, phát triển…)

- Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản khách sạn, du lịch

+ Hiện trạng thị trường khách sạn (triển vọng phân khúc giá đã chọn, mức độ cạnh tranh, cung và cầu trên thị trường, các rủi ro kinh tế vĩ mô trong ngành).

+ Vị trí (mức độ phát triển du lịch trong khu vực, trong thành phố, gần các trung tâm du lịch và kinh doanh…)

+ Có thu nhập khác đầu tư vào BĐS khách sạn du lịch (thu nhập từ các thị trường giao thoa của bất động sản văn phòng – thương mại, công nghiệp – nhà kho; phân tích sử dụng có hiệu quả nhất của bất động sản khách sạn)

+ Xếp hạng sao khách sạn (được kiểm toán xếp hạng sao)

+ Công ty quản lý (chất lượng dịch vụ của công ty quản lý khách sạn)

+ Quyền đối với công trình (quyền thuê hoặc quyền sở hữu)

+ Quy mô phòng (số lượng phòng các cấp khác nhau)

+ Hiện trạng quy mô phòng (sửa chữa, đồ nội thất, trạng thái, kích thước phòng)

+ Khu vực lân cận (có cơ sở hạ tầng du lịch, không gian xanh…)

+ Sức mạnh của thương hiệu (mức độ nhận biết trên thị trường, độ tin cậy của khách lưu trú…)

+ Đặc tính kiến trúc, kỹ thuật của công trình (giá trị lịch sử của tòa nhà, tên tuổi của kiến trúc sư, hiện trạng tòa nhà, sự cần thiết phải sửa chữa lớn, mức độ thân thiện với môi trường).

- Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản công nghiệp

+ Yếu tố xã hội xung quanh công trình (số lượng dân số trong độ tuổi lao động, đào tạo nghề, cơ cấu tuổi)

+ Hiện trạng công trình bất động sản (nhà xây mới, nhà được cải tạo, là một phàn của công trình, đang hoạt động/không hoạt động, có hoàn thiện bên trong/không hoàn thiện bê trong)

+ Các đặc tính kiến trúc, kết cấu (vị trí công trình trên mặt đất hay ngầm; có lối vào công trình riêng biệt; mức độ kiên cố, cấp độ chống cháy của công trình, độ an toàn…)

+ Vị trí gần các trục đường giao thông lớn; gần các nút giao thông lớn và các trục đường sắt/đường cao tốc; lối vào thuận tiện…qua đó thu hút các nhà đầu tư thông qua việc giảm chi phí logictics trong giá thành sản phẩm.

+ Chính sách của chính quyền địa phương (đảm bảo đầu tư, tín dụng ưu đãi, ưu đãi về thuế, chuẩn bị mặt bằng sơ bộ…)

+ Hiện trạng kỹ thuật tòa nhà (có tất cả các hồ sơ pháp lý; chất lượng hệ thống chống cháy; có hệ thống thông gió và chất lượng của nó; số tầng, năm xây dựng; có các khu phụ, diện tích, chất lượng của nó; chiều cao trần; có cầu xếp dỡ hàng; chiếu sáng…)

- Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản văn phòng

+ Tình hình kinh tế vĩ mô (mức độ hội nhập của nền kinh tế, lạm phát, tiếp cận và chi phí tín dụng, tình hình trong ngành xây dựng…)

+ Chính sách ưu đãi của chính quyền địa phương (bảo đảm đầu tư, tín dụng ưu đãi, ưu đãi về thuế, chuẩn bị mặt bằng sơ bộ…)

+ Hiện trạng của thị trường bất động sản văn phòng (mức độ cung cầu trên thị trường bất động sản văn phòng, chu kì phát triển của bất động sản văn phòng, dự báo tương lai của dòng bất động sản này…)

+ Vị trí địa lý (vị trí bất động sản ở trung tâm thành phố hay ngoại thành, khả năng tiếp cận phương tiện giao thông cá nhân và công cộng, bãi đỗ xe, sự kết nối khu vực kinh doanh khác)

+ Cơ sở hạ tầng (ví dụ như quán café, nơi nhân viên có thể ăn trưa, hiệu thuoocsm ATM, quán làm tóc…)

+ Hệ thống quản lý tòa nhà (quan trọng không chỉ là chất lượng, mà còn là giá cả dịch vụ, cũng như dịch vụ khác của các công ty quản lý)

- Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản nhà ở.

+ Yếu tố kinh tế - xã hội xung quanh công trình (mức thu nhập, tiếp cận tín dụng, quan điểm về nhà ở theo phong tục tập quán, sự gia tăng dân số, văn hóa di cư đối với người nước ngoài…)

+ Vị trí địa lý (vị trí bất động sản ở thành phố hay các tỉnh, khả năng tiếp cận phương tiện giao thông cá nhân và công cộng, bãi đỗ xe, sự kết nối khu vực kin doanh khác)

+ Hiện trạng kiến trúc, kỹ thuật tòa nhà (hồ sơ pháp lý của tòa nhà; chỉ số nhân trắc học, hệ số an toàn kết cấu, khả năng chống động đất, diện tích căn hộ, tòa nhà chất lượng hệ thống chống cháy, hệ thống thông gió và chất lượng của nó; số tầng; năm xây dựng; có các khu phụ, diện tích, chất lượng của nó; chiều cao trần,hệ thống ngoại thất…)

+ Hiện trạng của thị trường bất động sản nhà ở (mức độ cung cầu trên thị trường, giai đoạn trong chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản nhà ở, dự báo tương lai của dòng bất động sản này, sự di cư của dân số trong khu vực…)

- Yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản đa chức năng

+ Các yếu tố kinh tế - xã hội: cơ cấu tuổi của dân số (dân số trong độ tuổi lao động, người về hưu, sinh viên và học sinh – bất động sản đa chức năng cần tính đến các nhu cầu của từng laoij dân cư); trình độ học vấn; khả năng thanh toán của khách hàng, tỷ lệ chi tiêu cho các dịch vụ vui chơi giải trí, thể thao, mua sắm của cư dân.

+ Vị trí địa lý của bất động sản: Vị trí địa lí trong hay ngoài thành phố, có khả năng kết nối giao thông thuận tiện; mức độ cạnh tranh; khu vực ít phát triển, khu vực kinh doanh, khu vực dịch vụ (các mặt bằng dùng làm dịch vụ vui chơi giải trí và dịch vụ thể hình fitness, thẩm mỹ viện, các dịch vụ y tế, hành chính công của Nhà nước…)

+ Hiện trạng thị trường bất động sản đa năng (tình hình cung cầu trên thị trường, dự án đầu tư trong tương lai, xu hướng của cư dân với loại bất động sản này…)

2.3. Phương pháp định giá bất động sản trong sự toàn cầu hóa của thị trường bất động sản

Các BĐS là hàng hóa trên thị trường bất động sản. Khi lựa chọn phương pháp định giá BĐS phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời phù hợp với đặc điểm, tính chất, công năng của BĐS cần định giá, phù hợp với xu hướng hội nhập của nền kinh tế (việc định giá BĐS cần quan tâm tới chu kỳ sản phẩm BĐS và giá trị đầu tư vào các dự án BĐS trong nước, cũng như các nước trong khu vực và trên toàn thế giới). Mặt khác, việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS còn phải tùy thuộc vào khả năng thu thập thông tin từ BĐS đó trong thực tiễn. Hiện nay, có nhiều phương pháp định giá BĐS nhưng tùy vào điều kiện hoàn cảnh cụ thể, tình hình thị trường , tính hợp lý của mỗi phương pháp định giá (sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp) mà có thể lựa chọn một trong các phương pháp định giá BĐS sau:

2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp đánh giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự (về loại đất, diện tích, hạng đất, hình dạng, loại đường phố, loại công trình và vị trí địa lí) với giá giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các BĐS để ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, các BĐS thương mại – dịch vụ có tính đồng nhất (các căn hộ, chung cư để ở, các dãy nhà xây cùng một kiểu, các phân xưởng và nhà kho xây trên cùng một mặt bằng để cho thuê). Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích của việc mua, cho thuê BĐS được so sánh trên thị trường và hàng hóa có thể được giả định thay thế. Tuy nhiên, sự giống nhau giữa các BĐS nhiều khi khó đạt được, hơn nữa giá BĐS thường thay đổi theo thời gian. Trình tự xác định giá trị BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp được thể hiện ở các bước:

Bước 1: Thu thập thông tin về những BĐS tương tự được giao dịch trong thời gian gần đây

Bước 2: Kiểm tra, so sánh, phân tích thông tin về BĐS có liên quan

Bước 3: Lựa chọn và điều chỉnh có nội dung liên quan đến BĐS (đặc biệt là giá BĐS)

Bước 4: Xác định giá trị của BĐS dựa trên giá BĐS tương đương sau khi điều chỉnh.

- Ưu điểm

+ Phương pháp so sánh chủ yếu áp dụng trong định giá BĐS là giao dịch mua, bán phổ biến trên thị trường. Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không cần xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị.

+ Phương pháp này thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công nhận.

- Nhược điểm

+ Cần thiết phải có thông tin thị trường rõ ràng về những giao dịch BĐS tương tự nếu không sẽ không áp dụng được.

+ Các thông tin thường phải mang tính chất lịch sử, ở thời điểm khác nhau, việc đưa về cùng một mặt bằng đánh giá là khó khăn, đặc biệt các BĐS ở nước ngoài.

+ Phương pháp này sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này không những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục.

2.3.2. Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí: Phương pháp này thực chất là phương pháp chi phí giảm giá (hay còn gọi là phương pháp thầu khoán) là phương pháp ước tính của các bộ phận cấu thành của BĐS (thửa đất và nhà cửa, bất động sản trên đất). Giá trị của các bộ phận cấu thành của BĐS được đo bằng chi phí để mua sắm, xây dựng ra nó. Đây là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một diện tích đất xác định được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất sau khi đã được khấu hao. Qua đó ta sẽ xác định được giá của BĐS qua phương pháp chi phí đó:

Giá thị trường = Giá thị trường của lô đất + Chi phí tái tạo thay thế công trình trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy

Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá BĐS dành cho mục đích sử dụng riêng biệt, như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu…là những BĐS ít có số liệu so sánh thị trường; định giá cho mục đích bảo hiểm; phương pháp định gá của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu thể hiện qua trình tự các bước xác định giá BĐS:

Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất cần định giá, coi như miếng đất đó là đất trống và giả thiết việc sử dụng là cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng mới hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 3: Ước tính toàn bộ tổng số tiền giảm giá tích lũy (hao mòn thực tế) của các công trình xây dựng hiện có trên đất.

Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 5: Cộng giá trị ước tính của miếng đất với chi phí giảm giá của công trình, sẽ được giá trị ước tính của BĐS cần xác định giá.

- Ưu điểm

+ Được dùng để định giá BĐS khi thiếu những chứng cứ thị trường để so sánh, hay thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai mà BĐS tạo ra

+ Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, thích hợp cho định giá các BĐS dùng cho mục đích riêng biệt, cho mục đích bảo hiểm, cho đấu thầu…

- Nhược điểm:

+ Phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường nên cũng có những hạn chế về thu thập dữ liệu cần thiết.

+ Các chi phí của BĐS không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị của BĐS. Do đó, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thị trường.

+ Việc ước tính hao mòn tài sản phụ thuộc nhiều vào người định giá BĐS.

+ Người định giá phải thông thạo công nghệ xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này.

2.3.3. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một BĐS, dựa trên các thu nhập mà BĐS đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại trong tương lai. Giá trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị hiện tại. Phương pháp này thường được sử dụng định giá đối với những BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính vượt qua chi phí trực tiếp của việc sử dụng BĐS hiện tại đó, BĐS cho thuê mang lại thu nhập, BĐS đầu tư mang lại lợi nhuận. Phương pháp này rất phù hợp áp dụng cho định giá những BĐS có khả năng mang lại một khoản thu nhập đều đặn qua từng thời gian hoặc với những BĐS thương mại – dịch vụ, công nghệ, nông nghiệp, nhà đất là hàng hóa hoặc những BĐS có khả năng sẽ chu thu nhập như đất. Trình tự xác định giá BĐS theo phương pháp thu nhập được thể hiện qua các bước:

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để khấu trừ khỏi thu nhập hàng năm, như: thuế BĐS, sửa chữa, duy tu, bảo hành các BĐS

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.

Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá.

Xác định giá BĐS theo phương pháp thu nhập bằng phương pháp trực tiếp vốn. Phương pháp vốn trực tiếp là một hình thức thu nhập, thông qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai thành một giá trị hiện tại của vốn tại thời điểm xác định giá các BĐS theo công thức:

Giá trị BĐS định giá = Thu nhập ròng hàng năm do BĐS mang lại / Tỷ suất vốn hóa

+ Thu nhập ròng hàng năm do BĐS mang lại bằng doanh thu hàng năm trừ đi chi phí phát sinh hàng năm

+ Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản (dựa vào giá trị tài sản tương tự giao dịch trên thị trường)

- Ưu điểm

+ Đơn giản trong áp dụng, công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu

+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin về các giao dịch chính xác và có thể so sánh được

- Nhược điểm

+ Trong phân tích các giao dịch cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…dẫn đến khó thuyết phục được khách hàng bởi những thông tin đã điều chỉnh.

+ Nhiều dữ liệu ước tính, điều chỉnh, vì vậy, đòi hỏi trình độ và kinh nghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ thông tin.

+ Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai

+ Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ BĐS trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian tính toán còn lại của BĐS.

2.3.4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của BĐS cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá trị của các BĐS, khi BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển.

Phương pháp này sẽ rất hiệu quả nếu BĐS có giá trị tiềm tàng và giá trị này sẽ gia tăng rất lớn khi BĐS đó được phát triển BĐS đó được phát triển. BĐS này có  thể là đất trống dành cho phát triển hay đất có các kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới. Trình tự việc xác định bất động sản được thể hiện qua các bước:

Bước 1: Xác định cách sử dụng tối ưu của BĐS cần định giá, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.

Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.

Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển, bao gồm: chi phí đầu tư vào đất, chi phí xây dựng lợi nhuận của người làm công tác phát triển, chi phí tiếp thị, các phí pháp lý, chi phí tài chính và các phí có liên quan.

Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát sinh của nhà đầu tư

Xác định giá của BĐS (giá trị chưa được phát triển) theo phương pháp thặng dư chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó, nó được thể hiện qua công thức sau: 

Giá trị của bất động sản hay giá trị còn lại = Giá trị của sự phát triển – Chi phí phát triển (gồm cả lãi của nhà đầu tư…)

- Ưu điểm:

+ Phương pháp này phù hợp với các BĐS có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư.

+ Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng.

+ Phương pháp này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu tư, vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư.

- Nhược điểm:

+ Khó khăn trong việc xác định giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất

+ Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

+ Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong ước tính các chi phí và giá bán

+ Phương pháp này không tính đến giá trị theo thời gian của đồng tiền tức là chưa đưa về cùng mặt bằng để đánh giá

2.3.5. Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhận là phương pháp xác định giá BĐS dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng BĐS cần định giá. Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của BĐS có liên quan mật thiết đến lợi nhuận có thể thực hiện được do khai thác BĐS đó mang lại, chứng tỏ BĐS đó có giá trị hơn so với một BĐS không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp. Dựa vào nguyên lý trên, phương pháp này đi vào phân tích khả năng thu nhập ước tính của việc sử dụng BĐS, sau đó trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện là thu nhập ròng hàng năm đặc trưng cho BĐS. Thu nhập ròng này sau đó được chuyển hóa thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư. Phương pháp này được sử dụng để định giá cho các BĐS đặc biệt, như: khách sạn, các tài sản nhà đất công cộng, các rạp chiếu bóng và những BĐS khác, mà việc so sánh với những BĐS tương tự gặp khó khăn, do giá trị chủ yếu của chúng phụ thuộc vào khả năng sinh lời của BĐS. Phương pháp này cũng thường được sử dụng để làm cơ sở tính mức thuế. Trình tự xác định giá BĐS được thể hiện qua 4 bước:

Bước 1: Ước tính tổng doanh thu của BĐS

Bước 2: Ước tính tổng chi phí trực tiếp liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận (khoản lãi trên vốn, tiền công chô nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động…)

Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa

Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS theo công thức vốn hóa

- Ưu điểm:

+ Phương pháp phù hợp với những BĐS hoạt động tạo ra lợi nhuận

+ Phương pháp này không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của BĐS, nó thích hợp với việc xác định giá trị BĐS không có giao dịch trên thị trường với một loại hình kinh doanh cụ thể trong đó có sự đóng góp từ BĐS này.

- Nhược điểm:

+ Việc chỉ ước tính lợi nhuận sẽ không phản ánh đúng mức độ thu nhập thực tế của tài sản

- Do BĐS góp phần vào hoạt động kinh doanh nào đó, nên việc xác định tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận chung của BĐS là rất khó khăn, đòi hỏi người định giá phải có hiểu biết về hoạt động kinh doanh đó.

3. Kết luận

Với vai trò của phương php định giá BĐS trong hoạt động của thị trường BĐS hiện nay, việc xác định các phương pháp định giá phù hợp với từng loại hình BĐS trở thành nội dung rất quan trọng của người làm công tác định giá. Với các phương pháp định giá mà tác giả đã trình bày ở trên, người làm công tác định giá có thể lựa chọn được phương pháp định giá chính xác, phù hợp với tính chất của loại hình BĐS, phù hợp luật pháp của Việt Nam và thông lệ quốc tế trong bối cảnh toàn cầu hóa của thị trường BĐS hiện nay. 

 

(Nguồn: Tạp chí Kinh tế Xây dựng, Số 4/2019)

qt.sxd


Tìm kiếm theo chuyên mục - nội dung - ngày tháng

Tin Nóng
Tin tiêu điểm

Lịch công tác trống

Website liên kết
Thống kê truy cập
Hôm nay: 243
Đã truy cập: 894102